Verstehen, was du kaufst — bevor du kaufst.
Bestand oder Neubau, 2 %, 5 % oder 10 % Abschreibung, mit Arbeit oder ohne — hier bekommst du das Wissen, die Vorteile und die Risiken ehrlich erklärt. Damit deine Entscheidung auf Zahlen basiert, nicht auf Verkaufsdruck.
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Vier Beteiligte bauen dein Vermögen — du dirigierst.
Noch nie Berührung mit Kapitalanlageimmobilien gehabt? Dann starten wir ganz vorne. Das Prinzip ist einfacher, als es klingt — weil du nicht allein investierst: Vier Parteien arbeiten an deinem Vermögen mit.
Du kaufst — mit wenig Eigenkapital
Bei guter Bonität finanzieren Banken bis zu 100 % des Kaufpreises. Oft brauchst du nur die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche — die Immobilie gehört trotzdem dir, abgesichert im deutschen Grundbuch.
Die Bank finanziert — als dein Werkzeug
Fremdkapital ist hier kein Risiko-Wort, sondern der Hebel: Die Wertentwicklung bekommst du auf den vollen Kaufpreis, nicht nur auf dein Eigenkapital. Und die Zinsen? Bei Vermietung steuerlich absetzbar.
Der Mieter zahlt — Monat für Monat
Die Miete fließt in Zins und Tilgung. Dein Mieter zahlt dir also über die Jahre einen Großteil des Darlehens zurück — während der Sachwert dir gehört.
Der Staat fördert — über die Steuer
Abschreibungen, absetzbare Zinsen und Renovierungskosten senken dein zu versteuerndes Einkommen. Ein Teil deines Investments kommt so als Steuerersparnis zurück.
Und das alles auf einem der rechtssichersten Immobilienmärkte der Welt:
Ein Beispiel sagt mehr als tausend Worte.
Nehmen wir ein Beispielobjekt für 500.000 Euro, zu 100 % finanziert — du bringst nur die Kaufnebenkosten ein. Dann passiert über 10 Jahre Folgendes: Der Wert steigt (oben), die Restschuld sinkt (unten) — und die Öffnung der Schere ist dein Vermögen.
Der Hebel, gemessen an deinem Einsatz
Die Wertentwicklung wirkt immer auf die Gesamtsumme — nicht auf dein Eigenkapital. Steigt das 500.000-Euro-Objekt um 10 %, sind das 50.000 Euro Vermögenszuwachs. Hättest du 100.000 Euro Eigenkapital eingesetzt, entspräche das bereits 50 % auf deinen Einsatz. Bei Aktien oder ETFs ist ein solcher Hebel für Privatanleger in dieser Form kaum sinnvoll nutzbar — bei der Immobilie ist er der Normalfall. Dazu kommt die Steuerersparnis: Im Beispiel fließen bei einem QNG-Neubau über 10 Jahre zusätzlich rund 90.000 Euro Steuerersparnis zurück (bei 42 % Grenzsteuersatz).
Vereinfachte Modellrechnung (100 % Finanzierung, 7,5 % Nebenkosten, 1,5 % Wertentwicklung p.a., Annuitätendarlehen mit 4 % Zins und 1,5 % Tilgung, Steuerersparnis auf Basis degressiver AfA + §7b bei QNG-Neubau). Keine Anlage- oder Steuerberatung — tatsächliche Werte hängen von Objekt und Situation ab.
Warum die Rechnung langfristig aufgehen kann.
Eine Immobilie ist nur so gut wie der Markt, in dem sie steht. Vier Zusammenhänge, die langfristig für gute Standorte sprechen — und erklären, warum Wohnraum in wirtschaftsstarken Regionen ein knappes Gut bleibt.
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Investiere dort, wo Menschen dauerhaft leben möchten.
Langfristig entscheidet nicht das Gebäude, sondern der Standort: Bevölkerungswachstum, Arbeitsplätze, Universitäten, Infrastruktur und wirtschaftliche Dynamik. Wo dauerhaft Nachfrage besteht, entwickeln sich Mieten und Kaufpreise stabiler.
Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, entsteht Preisdruck.
Steigen Bevölkerung, Haushaltszahlen und Zuwanderung, während zu wenig gebaut wird, entsteht Wohnraummangel — mit langfristig steigenden Mieten, höheren Kaufpreisen und sinkenden Leerständen.
Baukosten setzen den Anker für den gesamten Markt.
Wenn der Neubau heute 4.500–5.500 € pro Quadratmeter kostet, Bestandsobjekte aber teils für 2.500–3.000 € zu kaufen sind, stellt sich eine einfache Frage: Warum sollte dauerhaft jemand günstiger verkaufen, als neue Wohnungen herzustellen kosten? Langfristig gleichen sich Märkte häufig an.
Steigende Baukosten führen langfristig zu steigenden Mieten.
Ein Investor baut nur, wenn sich die Investition rechnet. Steigen Baukosten, Finanzierungskosten und Grundstückspreise, müssen langfristig auch die erzielbaren Mieten steigen, damit Neubau wirtschaftlich bleibt — Ausnahmen entstehen durch Regulierung oder regionale Überangebote.
2 %, 5 % oder bis zu 10 % — der Unterschied liegt im Objekt.
Die Abschreibung (AfA) ist der Steuerhebel jeder vermieteten Immobilie: Du setzt den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich ab — ohne dass du dafür Geld ausgibst. Wie stark der Hebel wirkt, hängt davon ab, was du kaufst.
Der Klassiker: solide Substanz, günstigerer Einstiegspreis pro Quadratmeter, oft bessere Lagen. Die AfA läuft linear mit 2 % auf den Gebäudeanteil (bei Baujahr vor 1925: 2,5 %). Zusätzliches Potenzial: Wertsteigerung durch Modernisierung — und Renovierungskosten wirken steuerlich on top.
Energieeffizienter Neubau mit degressiver Abschreibung nach §7 Abs. 5a EStG: 5 % vom jeweiligen Restwert — besonders stark in den ersten Jahren. Dazu: kaum Instandhaltung, hohe Mieternachfrage, günstige KfW-Finanzierungsbausteine.
Die Kombination: degressive AfA (5 %) plus §7b Sonderabschreibung (5 % jährlich in den ersten vier Jahren) beim Neubau mit Nachhaltigkeitszertifikat QNG. So fließt ein spürbarer Teil des Kaufpreises in den ersten Jahren als Steuerersparnis zurück.
Wichtig: Die AfA gilt immer auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Grundstücksanteil — und beim §7b gelten Baukosten-Obergrenzen. Zwei weitere Wege für Spezialfälle: die Denkmal-AfA bei geschützten Objekten und das Restnutzungsdauergutachten, das bei älteren Bestandsobjekten die jährliche AfA deutlich erhöhen kann. Welcher Weg zu deiner Steuersituation passt, zeigt die Analyse.
Wer diese drei Zusammenhänge versteht, investiert anders.
Der Hebel: kleines Eigenkapital, volle Wertentwicklung
Bei kaum einer anderen Anlage finanziert dir die Bank den Großteil deines Investments. Du setzt einen Bruchteil selbst ein — die Sachwertentwicklung bekommst du aber auf die gesamte Summe. Beispiel: Bei einem 500.000-Euro-Objekt wirken 1,5 % Wertentwicklung auf den vollen Kaufpreis, also 7.500 Euro im Jahr — unabhängig davon, wie viel Eigenkapital du eingesetzt hast. Genau dieser Hebel macht die Immobilie im Vermögensaufbau so einzigartig.
Lage bleibt wichtig — Energetik ist der zweite Standortfaktor geworden
Jahrzehntelang hieß die Regel: Lage, Lage, Lage. Heute entscheidet daneben die Energieeffizienz über Finanzierungskonditionen, Vermietbarkeit und Wiederverkaufswert. Effiziente Objekte (KfW 40, QNG) bekommen bessere Zinsen und Förderbausteine — unsanierte Objekte tragen Sanierungsrisiken und regulatorischen Druck. Wer heute kauft, prüft beides: den Standort und den Energieausweis.
Bodenanteil vs. Gebäudeanteil — der übersehene Cashflow-Faktor
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden. In der Toplage einer Metropole steckt oft die Hälfte des Kaufpreises im Grundstück — entsprechend kleiner ist deine AfA und dein Cashflow nach Steuern. In aufstrebenden Lagen ist der Gebäudeanteil höher, die Steuerwirkung stärker. Was besser passt, hängt von deiner persönlichen Situation ab: Steuersatz, Cashflow-Bedarf, Sicherheitsbedürfnis und Anlagehorizont.
Die Vorteile sind real. Die Risiken auch.
- Steuerhebel: AfA, absetzbare Zinsen und Renovierungskosten senken dein zu versteuerndes Einkommen.
- Fremdkapitalhebel: Die Bank finanziert, dein Eigenkapital arbeitet vielfach.
- Der Mieter tilgt mit: Monat für Monat fließt Miete in deine Entschuldung.
- Sachwert: Reale Substanz mit langfristigem Inflationsschutz.
- Nach 10 Jahren Haltedauer: Verkaufsgewinn steuerfrei (§23 EStG).
- Planbarer Vermögensbaustein für Altersvorsorge und Generationenaufbau.
- Mietausfall & Leerstand: Puffer und gute Lage sind Pflicht, keine Kür.
- Zinsänderungsrisiko: Die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung muss von Anfang an mitgedacht werden.
- Instandhaltung & Sonderumlagen: Eigentümer sein heißt Rücklagen bilden.
- Standortrisiko: Eine schwache Lage rettet keine schöne Rechnung.
- Illiquidität: Eine Immobilie verkaufst du nicht per Klick — der Horizont sollte 10+ Jahre betragen.
- Klumpenrisiko: Eine Immobilie ist ein großer Einzelwert — deshalb gehört sie in eine Gesamtallokation, nicht an deren Stelle.
Wer dir nur die linke Spalte zeigt, will verkaufen. Wer dir beide zeigt, will beraten.
Beide Seiten für meine Situation durchrechnenVom Objekt zur Struktur: Wo deine Immobilie steuerlich zuhause ist.
Ein Effekt, den kaum jemand erklärt: Durch Abschreibungen entsteht auf dem Papier oft ein steuerlicher Verlust — obwohl real Liquidität da ist. Die Steuerzahlung verschiebt sich in spätere Jahre, und genau dieser Liquiditätsvorteil lässt sich heute schon wieder investieren. Dazu kommen Schuldzinsen, Finanzierungs- und Nebenkosten, die bei Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten wirken.
Richtig interessant wird es bei der Frage, in welcher Hülle du die Immobilie hältst — denn jede Struktur hat ihre eigene Steuerlogik:
Privatvermögen
Steuerfreier Verkauf nach der 10-Jahres-Frist (§23 EStG), einfache Struktur, voller Zugriff auf alle AfA-Modelle.
Laufende Mieterträge unterliegen deinem persönlichen Steuersatz — bei Gutverdienern bis 45 %.
Vermögensverwaltende GmbH
Deutlich niedrigere laufende Besteuerung der Mieterträge als der persönliche Spitzensteuersatz.
Verkauf innerhalb der GmbH steuerpflichtig, Ausschüttungen werden zusätzlich besteuert — rechnet sich vor allem bei Thesaurierung.
Holding-Struktur
Sinnvoll, wenn mehrere Immobiliengesellschaften oder Unternehmensbeteiligungen zusammenkommen — Gewinne lassen sich strukturiert weiterinvestieren.
Mehr Verwaltungsaufwand und laufende Kosten — lohnt sich erst ab entsprechendem Volumen.
Stiftung
Vermögensschutz und Generationenplanung — das Vermögen wird dauerhaft der Familie gewidmet.
Hochkomplex: gehört ausschließlich in die Planung mit spezialisierten Steuerberatern und Anwälten.
Wichtig: Verlustverrechnung, Finanzierungen innerhalb von Strukturen und Kombinationsmodelle unterliegen strengen gesetzlichen Regeln (u.a. Fremdvergleichsgrundsatz). Keines dieser Modelle ist pauschal übertragbar — die konkrete Gestaltung gehört immer in die gemeinsame Planung mit deinem Steuerberater. Meine Rolle: die Strategie strukturieren und die richtigen Fragen an den Tisch bringen.
Immobilien können Arbeit machen. Sie müssen aber nicht.
Die entscheidende Frage ist nicht Bestand oder Neubau — sondern das Konzept dahinter. Beides gibt es mit und ohne eigenen Aufwand: Du kannst selbst anpacken und dafür mehr herausholen, oder du kaufst das richtige Konzept, bei dem die Verwaltung von Anfang an mitgedacht ist.
- Objekt mit Potenzial einkaufen und durch Modernisierung aufwerten
- Selbst vermieten, verwalten und Handwerker koordinieren
- Renovierungskosten steuerlich nutzen, Miete und Wert aktiv steigern
- Höheres Renditepotenzial — bezahlt mit deiner Zeit, deinem Know-how und deinen Nerven
- Bestand oder Neubau — entscheidend ist: Miet- und Sondereigentumsverwaltung sind Teil des Konzepts
- Der Verwalter kümmert sich um Mieter, Abrechnung und Instandhaltung — nicht du
- Beim Neubau zusätzlich: Gewährleistung und maximaler Steuerhebel (KfW 40 / QNG)
- Planbar und zeitschonend — die Immobilie arbeitet für dich, nicht du für die Immobilie
Welcher Weg zu deiner Zeit, deiner Steuersituation und deinem Ziel passt — und welches Konzept dahinterstehen muss — genau das klären wir in der Analyse.
Meinen Weg im Analysegespräch findenLass uns rechnen, was zu dir passt.
30 Minuten, kostenfrei und unverbindlich: Wir schauen auf deine Steuersituation, dein Eigenkapital und dein Ziel — und klären, ob Bestand oder Neubau, mit Arbeit oder ohne, oder ob eine Immobilie gerade überhaupt der richtige Baustein für dich ist. Auch das sage ich dir ehrlich.
Oder erst selbst rechnen: zum VermögensrechnerHinweis: Ich bin kein Immobilienmakler und verkaufe keine Immobilien. Alle Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Abschreibungssätze und steuerliche Wirkungen hängen vom konkreten Objekt, den gesetzlichen Voraussetzungen (u.a. Bemessungsgrenzen des §7b EStG) und deiner individuellen Situation ab — die verbindliche steuerliche Beurteilung obliegt deinem Steuerberater.